الضرائب على العقارات في تركيا | معلومات مفصلة
الضرائب على العقارات في تركيا، تُعَدّ تركيا واحدة من أكثر الدول جذباً للاستثمار العقاري في المنطقة ، بفضل موقعها الجغرافي المتميز بين آسيا وأوروبا ، ونظامها القانوني الذي يتيح للأجانب تملك العقارات بسهولة وشفافية ومع ذلك ، فإن نجاح أي استثمار في السوق التركي لا يعتمد فقط على اختيار العقار المناسب ، بل على فهم النظام الضريبي العقاري بدقة ، سواء عند الشراء أو البيع أو التأجير أو حتى خلال فترة الملكية .
ضريبة نقل الملكية (الطابو)
تُعتبر هذه الضريبة أول محطة يمرّ بها أي مستثمر عند شراء عقار في تركيا ، فعند تسجيل العقار رسميًا في دائرة السجل العقاري (الطابو)، تُستوفى ضريبة نقل الملكية بنسبة 4٪ من القيمة الرسمية للعقار.
ورغم أن القانون ينص على تقاسمها بين البائع والمشتري بنسبة 2٪ لكلّ منهما، إلا أن العُرف السائد في السوق التركي يجعل المشتري يتحملها بالكامل في معظم الحالات، حيث تُدفع هذه الضريبة لمرة واحدة فقط عند عملية نقل الملكية، وهي شرط أساسي لإصدار سند الطابو باسم المشتري الجديد.
ويُنصح المستثمرون بتسديدها ضمن القنوات الرسمية، لضمان إدخال بيانات العقار بشكل صحيح في النظام الإلكتروني الحكومي.
ضريبة الملكية السنوية (Emlak Vergisi)
بعد إتمام عملية الشراء ، يُصبح العقار خاضعاً لضريبة سنوية تُعرف باسم ضريبة الملكية ، وهي من الضرائب الدورية التي تُحصَّل لصالح البلديات.
قيمة الضريبة
تعتمد النسبة على موقع العقار ونوعه ، وتُحسب على أساس القيمة التقديرية التي تحددها الجهات البلدية وليس السعر السوقي الفعلي و يمكن تقسيمها كما يلي :
- العقارات السكنية داخل البلديات الكبرى (مثل إسطنبول وأنقرة): 0.2٪ سنوياً.
- العقارات السكنية في البلديات الصغيرة: 0.1٪ سنوياً.
- العقارات التجارية أو الإدارية: بين 0.2٪ و0.4٪ حسب موقعها.
- الأراضي أو القطع المخصصة للبناء: قد تصل إلى 0.6٪ في البلديات الكبرى.
مواعيد الدفع
تُدفع هذه الضريبة عادة على دفعتين سنويتين:
- الدفعة الأولى بين شهري مارس وأيار (مايو).
- الدفعة الثانية بين نوفمبر وكانون الأول (ديسمبر).
ويُتاح للمستثمرين الأجانب تسديدها بسهولة من خلال البنوك المحلية أو البوابات الإلكترونية للبلديات التركية .
ضريبة القيمة المضافة (KDV)
تُفرض هذه الضريبة فقط على العقارات الجديدة التي تُشترى من الشركات الإنشائية أو المطورين العقاريين، ولا تُطبّق عادة على العقارات المستعملة أو التي تُشترى من مالك سابق.
وتبلغ نسب ضريبة القيمة المضافةعلى الشقق السكنية الصغيرة بين 1٪ و8٪ وفقاً لتصنيف المنطقة والعقارات التجارية أو الكبيرة حتى 18٪.
إلا أن النظام التركي يمنح إعفاءً جزئياً أو كاملاً للأجانب غير المقيمين في تركيا إذا قاموا بالدفع بعملة أجنبية من الخارج ، وهو امتياز يهدف إلى تشجيع الاستثمار الأجنبي المباشر .
يُستحسن دائماً التأكد من إدراج بند ضريبة القيمة المضافة بشكل واضح في عقد البيع، لتجنّب التباسات مالية لاحقة بين الطرفين .
ضريبة الدخل على الإيجارات
إذا قرر المستثمر تأجير عقاره في تركيا، فإنه يصبح ملزماً بدفع ضريبة على الدخل الإيجاري السنوي ويُعامل الأجانب في هذا الشأن نفس معاملة المواطنين الأتراك، وفقاً لمبدأ المساواة الضريبية.
طريقة الحساب
تُحسب الضريبة بناءً على إجمالي الدخل الإيجاري بعد خصم المصاريف المسموح بها (مثل الصيانة والرسوم العقارية) ، وتتدرج النسبة حسب مجموع الدخل السنوي، وتبدأ من 15٪ وقد تصل إلى 35٪ أو أكثر للفئات العليا.
آلية الدفع
يتم التصريح عن دخل الإيجار سنوياً في شهر مارس، ويمكن للمستثمرين الاستعانة بوكيل ضرائب أو محاسب قانوني معتمد لتقديم الإقرار وتجنب الغرامات.
ضريبة أرباح رأس المال
من أهم النقاط التي يغفل عنها كثير من المستثمرين أن الأرباح الناتجة عن بيع العقار قبل مرور خمس سنوات من تاريخ الشراء، تُعد خاضعة لضريبة أرباح رأس المال.
آلية الاحتساب
يتم حساب الربح عن طريق طرح سعر الشراء الموثّق من سعر البيع، ثم تطبيق النسبة الضريبية حسب شريحة الدخل.
أما إذا احتفظ المالك بالعقار لمدة خمس سنوات أو أكثر، فيُعفى من هذه الضريبة بالكامل، وهو ما يجعل الاستثمار العقاري في تركيا أكثر جاذبية على المدى الطويل.
ضريبة العقارات الفاخرة
استحدثت الحكومة التركية ضريبة خاصة تُعرف باسم ضريبة العقارات الفاخرة، وتُطبّق على العقارات السكنية التي تتجاوز قيمتها التقديرية سقفًا معينًا تحدده وزارة المالية.
وتبلغ قيمة هذه الضريبة للعقارات ذات القيمة المرتفعة نحو 0.3٪ والفئات الأعلى قيمة تصل حتى 1٪.
وتُستوفى هذه الضريبة سنويًا بجانب ضريبة الملكية العادية، وتُعدّ محدودة التطبيق نظرًا لارتباطها بالفئة الفاخرة فقط من العقارات.
رسوم إضافية يجب أخذها في الحسبان
إلى جانب الضرائب الرسمية، هناك رسوم وتكاليف أخرى مرافقة للملكية العقارية، ينبغي على المستثمر معرفتها مسبقًا:
1.تأمين الزلازل الإلزامي (DASK)
وهو تأمين سنوي إلزامي على جميع العقارات ضد الكوارث الطبيعية، ويُعد شرطًا لتوصيل خدمات المياه والكهرباء.
2. رسوم الصيانة في المجمعات السكنية
تختلف باختلاف نوع المشروع والخدمات المشتركة، وتشمل الأمن والنظافة والصيانة الدورية.
3. رسوم التقييم العقاري
تُطلب عادة في حالات شراء الأجانب، لتحديد القيمة الرسمية للعقار قبل التسجيل.
4. رسوم التسجيل الإضافية أو التوكيلات
تُدفع عند توكيل محامٍ أو ممثل قانوني لإتمام الإجراءات نيابة عن المستثمر
تعرف على: مستقبل الاستثمار العقاري في إسطنبول تركيا 2025
واجبات المستثمر الأجنبي
يخضع المستثمر الأجنبي لنفس القوانين الضريبية التي تُطبّق على المواطنين الأتراك، إلا أن الحكومة التركية وفّرت لهم تسهيلات عديدة لتبسيط الإجراءات من أهمها إمكانية :
- الدفع عبر الإنترنت باستخدام النظام الحكومي الإلكتروني.
- الاستعانة بوكيل ضرائب معتمد لإدارة الشؤون المالية والضريبية.
- الحصول على شهادة خلوّ من الديون الضريبية قبل بيع العقار، لضمان إتمام الصفقة بسلاسة.
- كما يُنصح المستثمرون بالاحتفاظ بجميع إيصالات السداد والإيصالات الإلكترونية، إذ تُعد ضرورية لإثبات الوضع الضريبي عند إعادة البيع أو طلب الجنسية التركية عبر الاستثمار. نصائح استراتيجية لإدارة الضرائب العقارية بذكاء
نصائح لإدارة الضرائب العقارية بذكاء
- الاستثمار طويل الأجل أكثر جدوى: فالإعفاء من ضريبة الأرباح بعد خمس سنوات يمنح المستثمر ميزة مالية كبيرة.
- اختيار المنطقة بعناية: البلديات الكبرى تفرض نسباً أعلى من الضريبة السنوية، لكن عائدها الاستثماري غالباً أعلى.
- استشارة خبير مالي: لأن بعض التفاصيل، مثل تقييم السعر الرسمي، يمكن أن توفر على المستثمر آلاف الدولارات.
- تسوية الضرائب أولاً بأول: لتجنّب الفوائد التأخيرية أو تجميد سند الملكية عند محاولة البيع.
رؤية عامة للسوق والضرائب
رغم تعدد أنواع الضرائب العقارية في تركيا، إلا أنها تظل منخفضة نسبيًا مقارنة بدول الاتحاد الأوروبي ودول الخليج، كما أن الشفافية في النظام المالي التركي تمنح المستثمر الأجنبي وضوحاً تاماً في كل خطوة.
ومع استمرار النمو العمراني في مدن كبرى مثل إسطنبول وأنطاليا وطرابزون، تتزايد أهمية الإلمام بهذه التفاصيل الضريبية، إذ تمثل جزءاً أساسياً من التخطيط الاستثماري الذكي
مقالات ذات صلة:
- المطور العقاري ودوره في نجاح الاستثمار
- العقارات في تركيا: دليلك للاستثمار الآمن
- مستقبل السوق العقاري في تركيا 2026
و في الختام تعتبر الضرائب ليست عبئًا كما يعتقد البعض ، بل هي أداة لتنظيم السوق وضمان استدامة المشاريع العقارية في بيئة قانونية واضحة ، كما إن فهمك لنظام الضرائب العقارية في تركيا يُمكّنك من تحقيق توازن بين العائد والمخاطرة، ويُسهم في حماية استثمارك على المدى الطويل.
سواء كنت مستثمرًا تركيًا يسعى لتوسيع نشاطه العقاري، أو مستثمرًا أجنبيًا يبحث عن بداية آمنة في السوق التركي، فإن الوعي الضريبي هو الخطوة الأولى نحو استثمار ناجح ومستدام ، شركة سداد العقارية تقدم عروضاً مميزة لبيع وشراء الأراضي ضمن مشروع المدينة الجديدة يني شهير للتواصل: +90 554 110 36 00
